Верховна Рада України наразі вже у другому читанні розглядає закон № 2178-10 від 10.10.2019 року про обіг земель сільськогосподарського призначення. Він прийнятий вже у першому читанні. Це викликає особливий ажіотаж у власників земельних паїв і аграріїв. Політики, юристи та інші фахівці дискутують на тему «ринку землі». Хтось – «за», хтось – «проти» законопроекту.
Станом на 7.02.2020 розгляд закону про обіг с.г. земель
А тим часом угоди між власниками паїв та аграріями про оренду земель (іноді на кількадесят років) стають звичним явищем.
Але чи завжди вистачає компетентності в юридичному полі у селянина, власника земельної ділянки, щоб належним чином захистити себе при укладанні договору оренди? Що необхідно знати при укладанні договору? Про це ми запитали у фахівця, адвокатеси з Ради адвокатів міста Києва Олени Бурої.
Олена Бура, адвокат
Чи багато зараз судових тяжб по земельних питаннях?
Так, земельні спори є поширеною категорією серед усіх справ, що розглядаються судами. Згідно звіту Верховного суду, за I півріччя 2019 р. на розгляді у касаційній інстанції перебувало 7584 справ з земельних питань у цивільній, господарській та адміністративній юрисдикції.
Які обов’язкові умови мають бути прописані у договорі оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення?
Щодо вимог до договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, то мають бути дотримані істотні (обов’язкові) умови договору.
А саме:
- письмова форма договору; за бажанням однієї із сторін він може бути посвідчений нотаріально, що би я рекомендувала робити, адже нотаріус, посвідчуючи договір, перевірятиме його на дотримання чинного законодавства;
- об’єкт оренди, тобто має бути вказано в договорі кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки;
- дата укладення договору;
- строк дії договору оренди не може перевищувати 50 років та не може бути меншим як 7 років;
- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Які документи необхідні для процедури реєстрації права оренди земельної ділянки?
Для проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки державному реєстратору або нотаріусу необхідно надати:
- паспорт;
- ідентифікаційний податковий номер;
- один примірник підписаного сторонами договору оренди земельної ділянки;
- витяг із Державного земельного кадастру (у разі відсутності відомостей про кадастровий номер земельної ділянки у документах, поданих заявником для державної реєстрації);
- документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку (державний акт або витяг),
- квитанцію про сплату адміністративного збору за державну реєстрацію права оренди.
Де зберігаються примірники зареєстрованого договору оренди земельної ділянки?
Один примірник договору оренди передається орендарю, другий зберігається в орендодавця разом із документами на право власності та витягом, який підтверджує зареєстроване право оренди.
Якщо на земельну ділянку нема права власності (або вона не виділена в натурі), чи можна її здавати в оренду і яким чином?
Якщо власник земельної (частки) паю має державний акт або сертифікат на право на земельну частку (пай), то реєстрацію договорів оренди здійснює державний реєстратор або виконавчий комітет сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю). Щоб зареєструвати договір оренди, фізособа-орендодавець повинна подати до органу місцевого самоврядування:
- договір оренди у двох примірниках;
- сертифікат на право на земельну частку (пай).
Подані документи виконавчий комітет органу місцевого самоврядування перевіряє у дводенний строк і за результатами перевірки або реєструє договір, або надає обґрунтований висновок про відмову в реєстрації. На обох примірниках договору оренди ставиться штамп із зазначенням дати реєстрації та номера запису, а також підпис особи, яка зареєструвала договір. Один примірник договору оренди передається орендарю, другий зберігається в орендодавця разом із сертифікатом на право на земельну частку (пай).
Щоб вберегтись від рейдерства та махінацій, власнику земельної частки (паю), яка не виділена в натурі, рекомендуємо звернутися до спеціалізованого підприємства для виготовлення технічної документації із землеустрою, отримати кадастровий номер земельної ділянки та пройти реєстрацію права власності на земельну ділянку.
Чи несе ризики зміна власника підприємства, що попередньо уклала договір оренди з власником паю, при так званій корпоративній продажі прав на орендовану землю?
У разі зміни засновника сільськогосподарського підприємства, що є орендарем певних земельних ділянок, договір оренди земельної ділянки (паю) є чинним на тих же умовах для обох сторін, оскільки умови договору для орендодавця не змінюються (не погіршуються). Загалом у разі зміни засновників (власників) орендаря-підприємства орендодавець про це не повідомляється, але в договорі це можна передбачити, що не буде суперечити законодавству. У разі зміни засновників фірми-орендаря небезпеки для орендодавця бути не може. Але чи буде новий засновник (власник) фірми-орендаря порядний і добросовісно виконувати умови договору, час покаже. Нині є десятки схем для махінацій.
Чи може орендар продати орендовану ділянку?
Орендар земельної ділянки (паю) має право діяти лише в межах договору оренди землі, на умовах передбачених договором. Орендодавець має право перевіряти цільове використання земельної ділянки та належне виконання умов договору. Але є проблема в самих договорах – інколи вони складені не на користь власника, з тонко прописаними ризиками втрати наділу, шляхом погодження цих умов.
Наразі діє мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення, проте чинним законодавством дозволяється передавати їх у спадщину, здійснювати міну в порядку передбаченому Земельним кодексом України. А також дозволено купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок із зміною цільового призначення будь яким земельним ділянкам для ведення особистого селянського господарства, крім виділеним в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства.
Як можна перевірити законність дій підприємства, якому власник хоче здати земельну ділянку в оренду?
Орендарем земельного паю зазвичай, є фізична особа-підприємець або юридична особа (фермерське господарство, товариство з обмеженою відповідальністю чи приватне підприємство тощо), з відповідним видом діяльності в галузі сільського господарства. Найпростіший спосіб отримати достовірну інформацію щодо потенційного орендаря – це скористатись безкоштовним запитом на сайті Міністерства юстиції України; потрібно лише знати ідентифікаційний податковий номер фізичної особи-підприємця або ЄДРПОУ юридичної особи.
Тут можна дізнатись про засновників чи власників, розмір статутного капіталу, ПІБ керівника, контакти (адреса та номер телефону), види діяльності, якими має право займатись орендар, дату реєстрації суб’єкта підприємницької діяльності. Звісно, якщо орендар тривалий час працює, відповідно має й матеріально-технічну базу (комбайни, сіялки, авто) має певний досвід і є більш надійним для орендодавця.
Але найперше перевіряйте особу, яка називає себе представником орендаря, навіть якщо це ваш знайомий. Вимагайте у нього документи, що дійсно підтверджують юридичні повноваження укладати договори оренди, щоб не стати жертвою спритних ділків!
Узагальнюючи, можна зробити висновок, що необхідно дуже відповідально ставитись до узгодження всіх істотних умов договору, адже наявність у сторін договору розбіжностей з будь-яких його умов може спричинити виникнення спорів, а тому краще попереджати судові тяганини ще на стадії укладання договорів.
У разі порушень умов договору оренди, для захисту своїх прав та інтересів необхідно звертатись до суду або правоохоронних органів.
